전세 계약 연장 묵시적 갱신 계약 갱신청구권

전세계약을 할 때 등기부등본과 건축물대장을 확인하고 임대인의 체납세금 여부까지 계약 전 꼭 체크해야 목록을 꼼꼼하게 살핀 후 계약을 하게 되는데 세입자의 입장에서 전세계약의 보증금은 전 재산이나 마찬가지이므로 계약 만료일이 다가오면 살고 있는 전셋집이 나쁘지 않고 전세 보증금이 오르지 않는다면 계약 연장을 하는 것이 더 좋은 방법일 것입니다.

 

오늘은 처음 전세 계약을 할 때와 마찬가지로 중요한 전세 계약 연장을 위한 방법인 묵시적 갱신과 갱신 청구권에 대해서 알아보겠습니다.

 

묵시적 갱신이란

전세계약 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 집주인과 세입자 중 누구도 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 동일한 조건으로 전세계약이 자동으로 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.

 

즉 집주인은 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 세입자에게 계약 갱신을 거절하거나 계약 조건 변경등의 뜻을 명시적으로 밝히지 않는 경우이며 세입자 역시 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 아무 말도 없었을 경우 묵시적 갱신이 성립하게 됩니다.

 

보통 계약 만료일이 다가오면 집주인과 세입자는 계약을 계속 지속할 것인지에 대한 합의를 하게 되는데 집주인과 세입자가 모두 아무 말도 없는 경우 이전계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신되는 것입니다.

 

주택임대차보호법에 규정된 묵시적 갱신이 이루어지면 전세 계약 기간은 2년이 적용되며 임대인은 갱신된 2년의 계약 기간 동안에는 특별한 사유가 없는 경우 계약 해지를 할 수 없게 됩니다.

 

반면 세입자는 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 계약 기간 중 언제든지 집주인에게 계약 해지를 요청할 수 있으며 이러한 해지는 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는 데 이는 집주인이 보증금을 마련할 시간을 주는 것입니다.

3개월이 지나면 집주인은 보증금을 세입자에게 돌려주어야 합니다.

 

세입자가 묵시적 갱신 계약을 중간에 해지하더라고 새롭게 들어올 세입자에 대한 부동산 중개수수료는 집주인이 부담해야 하므로 세입자가 집주인 대신 내주지 않아도 됩니다.

 

묵시적 갱신 조건

묵시적 갱신이 성립하기 위한 조건은 아래와 같습니다.

• 집주인 : 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 계약 조건 변경을 통지하지 않아야 합니다.
• 세입자 : 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 별다른 통지를 하지 않아야 합니다.
• 계약 기간 : 자동으로 2년 연장
• 계약 조건 : 이전계약과 계약 조건 동일

 

묵시적 갱신이 성립하지 않는 경우

묵시적 갱신이 성립하지 않는 경우는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인 또는 세입자 어느 한쪽이라도 계약 갱신이나 계약 조건 변경에 대한 의사를 전달한 경우입니다.

 

예를 들어 전세 계약 만기 3개월 전 집주인이 세입자에게 계약 갱신 의사를 물어본 경우에 세입자 답변을 들은 경우나 세입자가 집주인에게 갱신을 원하다는 의사를 밝히는 경우 묵시적 갱신이 성립하지 않으며 차후 분쟁에 대비하기 위해 전화, 문자, 이메일등 증거 자료를 보관하는 것이 좋습니다.

 

또한 세입자가 2개월 치 임차료를 연체한 경우, 세입자의 의무를 현저히 위반한 경우도 묵시적 갱신이 성립하지 않는 경우입니다.

 

계약 갱신청구권이란

계약 갱신청구권은 세입자가 전세 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 1회에 한해서 행사할 수 있는 제도입니다.

이는 계약기간 2년에 2년을 더 거주할 수 있는 권리로 계약을 연장할 수 있습니다.

 

이는 세입자가 집주인에게 계약 연장에 대한 의사를 명확하게 밝힌 것으로 집주인은 정당한 사유 없이 연장 요구를 거부할 수 없습니다.

 

다만, 임대인이 실거주 하려는 경우나 세입자가 임차료를 2회 이상 연체한 경우 등의 사유가 있는 경우 임대인이 계약 갱신청구를 거절할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신 후 계약 갱신청구권 사용

전세계약 2년 후 묵시적 갱신으로 2년 연장하여 4년을 계약한 후 갱신청구권을 사용하여 2년 더 계약할 수 있습니다.

 

즉, 묵시적 갱신 후 갱신청구권을 사용하면 총 6년을 거주할 수 있으며 계약 갱신청구권은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 행사하셔야 합니다.